Jakie dokumenty przygotować, by uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej domu?

Od 2023 roku posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej stało się obowiązkowe w wielu sytuacjach związanych z nieruchomościami. Dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i wynajmu budynków oraz lokali mieszkalnych. Dokument ten nie tylko przedstawia dane o zapotrzebowaniu na energię, ale także wpływa na ocenę kosztów eksploatacji danego obiektu.

Czym jest świadectwo energetyczne i kto musi je posiadać?

Świadectwo charakterystyki energetycznej, zwane potocznie świadectwem energetycznym, to dokument urzędowy określający jakość energetyczną budynku lub lokalu. Przedstawia on roczne zapotrzebowanie nieruchomości na energię końcową, użytkową i pierwotną w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej. W praktyce jest to informacja o efektywności energetycznej obiektu – podobnie jak etykieta energetyczna sprzętu AGD, lecz w odniesieniu do nieruchomości.

Obowiązek posiadania świadectwa dotyczy przede wszystkim:

• właścicieli budynków jednorodzinnych oraz lokali mieszkalnych sprzedawanych lub wynajmowanych,

• inwestorów przekazujących nowe budynki do użytkowania,

• właścicieli i zarządców budynków użyteczności publicznej.

Nie każdy jednak musi taki dokument posiadać. Jeżeli nieruchomość nie jest przedmiotem obrotu rynkowego i nie zachodzi potrzeba jej wynajmu ani sprzedaży – nie ma obowiązku posiadania certyfikatu. Mimo to wielu właścicieli decyduje się na jego wykonanie, by ocenić, jak zoptymalizować zużycie energii i zmniejszyć koszty ogrzewania.

Kiedy i dlaczego wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego wynika z przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz nowelizacji prawa budowlanego. Dokument jest wymagany w następujących przypadkach:

• przy sprzedaży nieruchomości – dokument należy przedłożyć nabywcy najpóźniej przy podpisywaniu aktu notarialnego,

• przy wynajmie – świadectwo powinno zostać przekazane najemcy przy zawieraniu umowy najmu,

• przy oddaniu nowego budynku do użytkowania – dokument jest konieczny do uzyskania pozwolenia na użytkowanie,

• w przypadku modernizacji budynku, która wpływa na jego charakterystykę energetyczną (np. ocieplenie ścian, wymiana źródła ciepła).

Wprowadzenie tego obowiązku ma na celu:

• zwiększenie przejrzystości informacji dla kupujących i najemców,

• poprawę efektywności energetycznej zasobów budowlanych w Polsce,

• ograniczenie emisji gazów cieplarnianych i wspieranie celów klimatycznych Unii Europejskiej.

Co istotne – brak przekazania świadectwa może skutkować sankcjami prawnymi, a także utrudnić proces sprzedaży lub wynajmu. Dlatego właściciel nieruchomości powinien zadbać o dopełnienie formalności na odpowiednim etapie transakcji.

Jakie dokumenty należy zgromadzić przed zleceniem certyfikatu?

Aby możliwe było opracowanie świadectwa charakterystyki energetycznej domu, konieczne jest dostarczenie certyfikatorowi kompletu informacji technicznych i formalnych. Dokumenty te pozwalają na wykonanie precyzyjnych obliczeń energetycznych, zgodnych z obowiązującymi normami. Ich kompletność bezpośrednio wpływa na czas realizacji i rzetelność opracowania. Poniżej przedstawiamy listę niezbędnych materiałów, które najczęściej są wymagane:

• Projekt budowlany – podstawowe źródło danych o konstrukcji, przegródkach zewnętrznych, systemach grzewczych i wentylacyjnych. Powinien zawierać rzuty kondygnacji, przekroje oraz opis techniczny.

• Rysunki techniczne lub szkice budynku – w przypadku braku dokumentacji projektowej, można dostarczyć aktualne rysunki poglądowe z wymiarami, umożliwiające odtworzenie geometrii budynku.

• Informacje o przegrodach zewnętrznych – dane o grubości i rodzaju izolacji cieplnej ścian, dachów, podłóg, stolarki okiennej i drzwiowej.

• Charakterystyka systemów grzewczych, chłodniczych, wentylacyjnych i ciepłej wody użytkowej – typ kotła, sprawność, moc nominalna, sposób dystrybucji ciepła, zastosowane technologie odnawialne (np. pompy ciepła, fotowoltaika).

• Oświadczenie właściciela lub zarządcy – w sytuacjach braku pełnej dokumentacji projektowej, certyfikator może bazować na inwentaryzacji i deklaracjach właściciela.

• Dodatkowe dane eksploatacyjne – informacje o liczbie mieszkańców, sposobie użytkowania budynku, planowanych modernizacjach energetycznych.

Warto dodać, że certyfikator ma prawo przeprowadzić wizję lokalną, jeżeli dokumentacja jest niekompletna lub wymaga uzupełnienia o dane empiryczne. Wówczas konieczne może być udostępnienie budynku do oględzin i pomiarów.

Gdzie i jak uzyskać świadectwo energetyczne – formalności krok po kroku

Proces uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej można zrealizować stosunkowo szybko, o ile zgromadzona dokumentacja jest kompletna, a zlecenie trafia do osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia. Procedura obejmuje kilka etapów, które należy zrealizować w określonej kolejności:

1. Wybór certyfikatora – osoba sporządzająca świadectwo musi być wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Rejestr dostępny jest publicznie online.

2. Przekazanie dokumentów i informacji technicznych – na tym etapie zleceniodawca udostępnia projekt budowlany, opisy instalacji, a w razie potrzeby – zgadza się na oględziny nieruchomości.

3. Wykonanie obliczeń energetycznych – certyfikator analizuje straty ciepła, sprawność instalacji i zapotrzebowanie na energię pierwotną i końcową.

4. Sporządzenie świadectwa w wersji elektronicznej – dokument ma nadany unikalny numer identyfikacyjny w rejestrze i jest ważny przez 10 lat (chyba że budynek przejdzie istotną modernizację wpływającą na charakterystykę energetyczną).

5. Przekazanie dokumentu zleceniodawcy – w formacie PDF, ewentualnie z wydrukiem podpisanym kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Cały proces może trwać od jednego dnia do kilku dni roboczych, w zależności od skomplikowania budynku i kompletności dostarczonych materiałów. Warto mieć na uwadze, że opóźnienia zazwyczaj wynikają z braków w dokumentacji lub nieprawidłowości w danych przekazanych certyfikatorowi.

Więcej na ten temat: świadectwo energetyczne online.